JDL Group 嘉德集团

多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合企业, 我们认真对待每一个客人,关心您在加拿大的未来!

你们对美好生活的追求,就是我们努力的方向!     分享,公平是我们对待客人,管理公司的原则。

电话: 905-731-2266;地址:95 Mural St. Suite 102/105 /106 Richmond Hill, ON.,CA, L4B3G2 

多伦多建房(一)

在多伦多建房,不管是对老房子的翻建,还是买空地建房,其目的不外是保值增值,建了房子好卖。

有兴趣的朋友,以下几个方面可供参考:

首先要清楚什么是建筑物的市场价值。

一个买家为了跟年迈的母亲住隔壁,宁愿多付3万元买房,那这个价值只是反映了使用价值,并不是其市场价值。

一个卖家打算用地价加上建房费用作为卖价, 这也只是反映了客观价值。

一个房子的地价加上建筑费超出50万,买家只想40万买下,这是其主观价值。

周围的物业成交价在30万-40万,该物业35万成交,反映了其交换价值。

加盟創業 新移民罩門

 

不少新移民選擇加盟創業,但專家提醒,加盟絕非花錢買工作那麼簡單。圖為屬於加盟店的Tim Hortons.
許多新移民在本地謀職不易,因此萌生「加盟創業」念頭,但專家提醒,「加盟」絕非「花錢買工作」那麼簡單,特別是新移民,由於語言障礙,若不熟悉本地法律及合約規定,貿然簽約加盟的風險很高,最後可能賠了夫人又折兵。

專精加盟法的律師高德曼(Steven Goldman)舉了最近一位新移民客戶為例,興高采烈的簽約購買一家知名速食加盟店,並預期每年會有100萬元營收,第一年就可獲利20萬元。卻沒想到事先要付2萬5000元加盟金,另外每年營業額6%的權利金(royalty)、2%全國廣告費及2%地區廣告費,光是這額外10%費用就足以侵蝕任何獲利機會。

高德曼強調,許多新移民以為加盟所簽訂的合約是標準的制式表格,不容討價還價,但事實並非如此。對他們而言,加盟時面對的挑戰包括不了解合約在加拿大的效力、英文欠佳,無法充分理解冗長的合約內容,以及加入一些剛開始運作的小型加盟企業等。

此外,新移民又特別相信族裔社區內的「口耳相傳」,使得某些加盟體系的加盟者均來自同一族裔。例如韓裔移民以小型便利商店為主,伊朗與伊拉克移民則喜歡Pizza店,菲律賓移民多購買熟食連鎖店(Deli Chain)。

但他提醒新移民,完全仰賴族裔社區意見可能讓人產生「低風險」的錯覺,因為朋友或親人在某個生意上成功,並不代表自己加入後也會成功。每個加盟機會都要根據個人情況詳細評估。

且規範加盟企業的法規各省有別,每個地區要求企業披露的資訊也不盡相同,因此何謂「成功」的加盟企業,很難取得一致定義,對缺乏本地經驗的新移民而言,如何選擇更是無所適從。

加拿大加盟企業協會(Canadian Franchise Association)主席麥雷奇蘭(Lorraine McLanchlan)也認為,不管是加盟或經營其他事業,語言是新移民的最大障礙,她說如果新移民在初步的面談階段就有困難,那未來經營時一定會出現問題,因為無法在第一線面對員工、客戶及供應商。

她說新移民喜歡加盟的原因可能是加盟企業已有完整的營運系統,經營者無需從零開始。

但高德曼提醒新移民,一個企業向外招攬加盟者,並不代表該企業已經具備成功的系統,購買前仍應深思熟慮,詳閱合約,充分了解自己的權利義務。

 
上传: 李丁
 

2011 物业投资系列 (三): 商业还是住宅?

说到物业投资,很多投资者的首选大概都还是居民出租屋。居民出租屋投入低,相对易于出租,收入平稳,而且大部分的房东都有拥有独立屋物业的经验。投资者对于房屋买卖的过程,房屋内部的结构都有一定接触和了解,投资起来就会得心应手一些。那么,相对来说比较复杂的商业物业,在我们进行投资之前,需要注意哪些?同时,商业物业和住宅物业有哪些区别呢?

1. 前期投入和购买。

居民出租物业

在取得居民物业的贷款时,目前CMHC的规定是必须要有20%的首期。另外贷款机构在计算投资者的收入时,只有50%的出租收入被计算到投资者总收入当中。

在筛选住宅物业过程中需要注意到的一些问题有,正向现金流,空置率,房屋状况,以及购买价格。正向的现金流等于给你的投资买了一份保险,(you get paid while you wait),在你等待你的房子升值的同时,你每个月会得到收入,而且你的房贷在付清。记住,房地产市场和股票市场没有太大的区别,有涨必然有跌。正向的现金流保证了我们不会被迫在市场低点时低价出售,从而导致亏损。

2011物业投资系列(二)结论:期房、现房各自精彩

出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点:价格低,交通方便,易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。

我们在上一篇文章介绍了公寓投资的第一种,楼花投资。这一期我们会着重介绍一下二手楼的投资与回报。

相对于楼花投资,可以在3-5年的时间通过买卖取得较高的回报。我们(Gary Chen和李丁),把现楼投资比喻为“buy and hold” ,即通过购买投资物业来获得出租的收入。同时在等待物业增值到我们预期的价位时出售,我们称之为“you get paid while you wait” . 很多喜爱投资楼花的投资者都认为二手楼的回报慢,回报低。那么,目前多伦多二手楼真实回报的数字到底是怎么样呢?在这一期的文章当中,我们就具体分析一下投资二手出租物业的真实花费和风险。

  1. 前期投资

上期文章当中,我们(Gary Chen和李丁)用了一个35万的楼花做分析,得出了大概的前期投资为$7.8万($8.2万减去3年$4,000的利息损失)。这次我们用反推法来分析,即7.8万的前期投资,可以为我们买到什么样的现楼,同时为我们带来多少的回报。

2011 物业策划(一)纠结:买期房还是买现房?

出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点:价格低,交通方便,易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。
同时出租公寓又分为两大类,1. 楼花(期房)。 2. 现房。


楼花投资的风险与回报
相信大部分的投资客已经了解或者享受到了楼花投资的丰厚回报。楼花投资者利用低首付杠杆,楼花价格近年来不断上涨的优势,加上近年来多伦多公寓交易量的增长。使得越来越多的华人地产投资人加入到了“炒楼花”的行列中来。但是,高回报必然伴随着高风险。在这个楼花热的背后,到底隐藏了什么样的风险?我们先来分析一下买楼花真实的花费。

护理院存在着的严重问题

昨日,安省申诉专员马林(Ontario Ombudsman Andre Marin)新公布了一份调查报告,揭露本省的长期护理院(Long-term care homes) 众多长期存在着的严重问题。不过报告又指出,卫生厅正在采用新的规范、改变措施以解决问题,所以总体情况令人“谨慎乐观”。 安省75%的长期护理院未达标 据统计,安省一共有7.5万老人住在各式各样的长期护理院中。长期护理院(Long-term care homes)由卫生厅监管,它和普通的退休公寓(retirement home)不同,

是专门为需要24小时看护的人士设计。 2008年7月,马林从本地的媒体处了解,本省的616间长期护理院中有75%没有达到省府制定的450项护理标准。随后,他花了两年时间调查,以及采访了250名住户、他们的家属,以及护理院的管理员。在调查前后,他的办公室一共收到了大约450封关于长期护理院的投诉信。 报告所披露的本省长期护理院的问题分三方面,一项是护理院本身的问题,两项则直接针对卫生厅。 护理院的共同问题主要包括:护理员缺乏培训、缺少专家做跟踪检查、对设施清洁和个人卫生维护不足,以及对药物的管理有缺陷。部份护理院一再未能做到替住院者至少每周洗澡两次,检查员在护理院内会遇到身上发出阵阵恶臭、包着厚重尿片的年迈住院者。 然而,长期护理院出现严重的问题,也和省府对护理院的检查力度不够很有关系。例如,一家护理院在出现了严重的问题后的18个月,卫生厅的调查员才到达。