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【多伦多买房】杀价应该杀多少?

选好地区,看好房子之后,紧接着就是要谈价格。(下Offer要及时,几次买到好的物业,都是比别人要快一步的结果)。对于成交价究竟会是多少,买的合算不合算,或者是卖的价格好不好,常常困扰着我们。
理论上讲,每栋房子的价格,应该是其市场价值的反映。但是其市场价值究竟应该值多少呢?怎样去判断其市场价值?

市场价值是一个房子,在一个公开的市场上,公开了足够长的时间而形成的。

成交价格有可能高于市场价值,有可能低于市场价值。那么在实践中,叫价是怎样形成的?

1. 同一区域,相近时间内,和同一类房子相比,而得出的价格。
2. 如果是没有参照物,通常采用成本法;建房子,或者卖房子花了多少钱,再加上合理的升幅,或银行贷款利息,买卖费用,而得出的价格。

买家也是通过同样的方法得出的比较价,那么双方应该顺理成章的同意该价格吧?

其实不然,看看历史成交纪录,不难发现,一部分成交价和叫价相差无几,一部分高于叫价,一部分低于叫价。

作为买方经纪,如何为买家争取到好的价格呢?

了解该地区,了解该类型物业是基础,对该地区,该类型物业如果很熟悉,在对价格的把握上,会很有信心。那么在对买方指导时,会使买方信心倍增,试想,如果经纪都无成竹在胸,又怎么能帮到客人?客人又如何信赖您?

要敢于“杀价”。这一点也是建立在对该物业了解的基础上。有的物业卖了很长一段时间,不见得是物业本身有问题,而是经纪或者买家经验不够老到。明明喜欢,有时会被价格吓退。成熟的经纪应该告诉客人可能的成交价,以便客人在预期的价位买到更好的物业。

这一点在购买高价位物业时尤为重要。

一个刚刚建好的独立屋,叫价1百70万,而客户的预算只有1百50万,经过核查该物业的资料,得知已经从2百30万减到现在的价位。客人喜欢该物业,只是担心价格差距较大,而犹豫不前。经过核算建筑成本,银行贷款利息,我们认为在150万以下应该可以拿到。通过几轮的谈判回合,如愿以偿。

我们也遇到过300多万叫价的房子,最后成交在200万。叫价在199万的,成交在170万。关键是对资料的分析,对对方背景的判断。

谈判,谈判,一个是“谈”,一个是“断”。谈时以情感人,断时客观冷静。算好成本,抓住对方的弱点,重锤出击,让对方卖的心痛,无奈。
在新建的百万独立屋当中,建筑成本在120-160/平方英尺,买地在50万-100万,成本不难得出,加上对对方财务压力的分析,应该可以知道对方的底线。

对于50万左右的独立屋,2万-3万的空间,也不是没有。叫价54万,成交49万;叫价53万的,业主心里此时确实在想,49万也卖。但是人们想获取更大利润的本性,使一部分的物业价格居高不下。但实际成交价又低到异于常理。

购买商业物业时,对物业之上生意的了解,对物业回报率的了解,占了相当大的比重。只有对回报率,对生意有把握,有信心,才会知道物业的价值所在。一个加油站物业,在有经验的人眼里,可能值两百万,而不懂经营的人就很难下决心。

总之,经纪应该让客户敢于下Offer, 而对于“度”的把握,应该是:买家感到高了一点儿,卖家又觉得低了很多。

上传: 李丁