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多伦多新房项目开发费用15年上涨3,244%,政府才是多伦多楼花价格上涨最大推手!!

多伦多著名建筑开发商Urban Capital近日通过用旗下的两个楼盘进行对比来直面分析多伦多公寓楼花市场几近疯狂的真实情况,其中一个是2005年修建完成的,另一个今年刚开盘的新公寓楼花。

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但在过去的15年中,多伦多公寓楼花价格持续上涨,在过去三年中急剧上升。

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2005年至2019年之间,多伦多市的公寓楼花平均价格上涨了150%以上(从每平方英尺347加元增加到887加元),仅自2017年初以来就上涨了25%以上。相比之下,自2005年以来,总体通货膨胀率(CPI)仅微涨了26.5%,而自2017年以来仅微涨了2.0%。那到底是什么解释了多伦多公寓楼花价格的急剧上涨,尤其是与总体通货膨胀率明显不同的原因?建筑商是否突然赚取了巨额利润?还是有其他原因导致了多伦多公寓楼花价格的上涨?在今年, Urban Capital对多伦多市郊的两处楼盘进行了对比,UC采取了各楼盘的之后的财务情况,以计算每平方英尺为基础的一切费用,并且排除了像类似受到污染的土壤,土地贷款,和一些其他的费用:

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可以看到虽然在2020年新楼盘整体面积大了不少,但平均每一套公寓的大小都小了一半,并且平均每平方英尺也从$360涨到$850

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并且到目前为止,最大的成本增长是开发费用,从2005年开发中的每平方英尺1.80加元增加到当前的60.07加元,增长了3,244%。 而房产税也上涨了413%,从每平方英尺29.12加元上涨至149.43加元元。 显然,对于各级政府而言,房产市场就是最大的一块“蛋糕”。

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还有一个大的成本类别增加是土地成本。 由于城市中大多数停车场的开发都是在过去的15年中进行的,而且城市扩张受到了绿化带的限制,因此城市中的能够开启楼盘的空地变得越来越难找也越来越贵。 早在2005年,优质的市区地块就以每平方英尺40加元的低价格售出,但现在这个数字已经升到每平方英尺200加元或者更高了。 在上述的两个楼盘对比下,每平方英尺可建区域的土地成本增加了160

过去,多伦多的地产开发商常会采取公开发售的形式进行楼花销售,但是地产商需要在广告上花费大量金钱(旧式平面广告或传单、Flyer,或网站等多媒体广告!),同时会面对较长的销售周期以及长期的Sales Office维护费用。如今,为节约宣传成本,同时扩大宣传范围,也缩短销售周期,大多数开发商目前几乎完全依靠特级代理地产经纪人进行公寓楼花的推广和销售环节。

从总体上看,总体成本上升了139%,总收入增长了118%,但是对开发商真正重要的财政参数是利润率(利润超过成本),而这一数值下降了45%,从24下降至13%。 事实是,多伦多公寓楼花开发已经从高风险/高利润变为高风险/低利润了。 但即使利润率下降,那些想买多伦多公寓的人们最终仍要支付他们十五年前购买公寓所花的两倍半的价格。

 

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