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在多伦多,怎样为受保护旧建筑估价?

在现今的房地产市场上,经纪和销售人员经常会被问及一幢历史保护建筑的价格,或被要求对其进行估价。如果遵循下面的三个步骤,那么为这类建筑作一个可信的评估,就不是一桩太困难的事了。

在绝大多数情况下,评估后的物业中,那些远远超出本社区平均中间价的物业,在销售过程中通常会遇到很多的困难。这就是为什么一幢孤零零的历史保护建筑总是卖不到好的价格,而且销售困难,而那些在“历史保护区”里的物业,销售情形则正好相反。

我们要做的第一步,是要象对任何一处需要被估价的物业所做的那样,把它当作该社区的一处典型物业来估价,它的房间数,占地大小,保养状况,以往的销售情况,市场条件以及销售人员的经验,等等,都会影响到此项评估。

我们要做的第二步,是从第一步得出的价格中,减去任何为现代舒适生活所需,而需支付的相关设施的安装,或者改装费用,而这类舒适的生活设施在该区域必须是很普遍的。关于历史保护建筑,人们常常会对能拥有一处昔日的皇宫,安娜女王或乔治风格的建筑抱有浪漫的幻想,却极少能想起它还有一个1850年的厨房,浴室或是取暖系统。

第三步也就是最后一步,我们要把这幢历史建筑的历史价值加上去。这些价值的叠加为这处物业增加了内容和份量,也因此必须得到承认而列出来。例如,该建筑有否因为其稀有,独特,或者是一种早期建筑风格,类型,建筑材料而使它具有设计或实际的价值?又比如,它是否具有杰出的建筑元素,例如窗户,大门,烟囱,门廊或其它相关的建筑特征?它的建筑工艺是否完美?它是否需要重新改建,或者已经改建了?它是否同这个区域或国家的某个特殊事件,人物或组织有关联呢?

幸运的是,我们并不需要地产经纪或销售人员成为历史保护建筑的专家来完成这项评估工作。事实是,这项工作已经由MHC –市政保护建筑委员会为您做了。文化部最近报告,安省141个市已经有MHC了,它们覆盖了占全省百分之89人口的区域。

有了这项信息,现在通过做一个很简单的比较过程,就可以给物业挂价格标签了。先问问你自己,人们是否会为了这个建筑的外墙有非常罕见和特别的图案,而付出相当于在二楼增加一个洗衣房的费用呢?幸运的是,你了解市场,这有助于你将每一项很特别的历史元素,等化为普通房屋中的一项设施。这个过程很客观,有时也不是很合乎理性,因此,有时请你的同事一起讨论也许是个好主意。

经过一段时间,随着你接触越来越多的历史建筑,越来越多的买家和卖家同你交流,他们对历史建筑的观点,信息反馈的作用会越来越明显,你会发现你自己对于如何为历史建筑标价已经很轻车熟路了。

经验就是最好的老师。